Germán Crigna, martillero y corredor, participó de una nueva edición de San Nicolás Debate, conducido por Baltasar Schubert y producido por la Federación de Comercio e Industria. Analizó el panorama del sector inmobiliario en tiempos de Milei, la derogación de la ley de alquileres, la reactivación del crédito hipotecario y las oportunidades que se abren en un mercado que comienza a dar señales de reactivación.
Señales de movimiento: “Una luz, un germen, algo incipiente”
Crigna comenzó la charla marcando una diferencia clara respecto al año pasado: “Desde mediados de 2023 se empezó a ver una luz. Este año hay un movimiento incipiente, pero esperanzador. Hace un año y medio, esto era impensado”. Aunque todavía no se trata de una explosión de operaciones, el cambio es visible.
El crédito hipotecario: base del ciclo virtuoso
Uno de los puntos centrales de la conversación fue el regreso de los créditos hipotecarios. “No es una herramienta, es el combustible del mercado inmobiliario. Es lo que pone en marcha toda la rueda. Alguien compra, otro vende y con ese dinero accede a otro inmueble. Es el principio del ovillo”, explicó Crigna.
Destacó que si bien los créditos no son accesibles para todos —hay que cumplir con ciertos requisitos—, su sola presencia reanima al sector y genera expectativa. “En todos los países, alguien con un sueldo puede acceder a un crédito. Y eso es un derecho básico: la vivienda”.
Precios: piso superado y repunte en valores de construcción
Consultado sobre los precios, Crigna evitó generalizar con valores por metro cuadrado, pero sí reconoció una recuperación: “En los últimos años hubo una baja del 30% en dólares. Hoy se empieza a recuperar el valor de construcción, y eso impacta en los precios. Lo que antes hacías con 700 dólares, ahora cuesta un poco más”.
Obra pública frenada, pero la privada con algo de impulso
En cuanto al desarrollo urbano, el martillero diferenció claramente: “La obra pública depende de decisiones políticas. La privada responde al mercado. Y si bien no vemos un boom, hay edificios en obra y proyectos en marcha”. En este contexto, señaló que la estabilidad cambiaria puede animar a los inversores privados, más allá del parate estatal.
Alquileres: actualización cuatrimestral y más previsibilidad
Sobre el nuevo escenario tras la derogación de la ley de alquileres, Crigna fue claro: “Antes las actualizaciones eran anuales y muy bruscas. Hoy se pactan cada cuatro meses y rondan el 12%. Eso da más previsibilidad tanto al inquilino como al propietario”.
Aunque los sueldos siguen muy ajustados, esta modalidad suaviza el impacto: “Hoy hay una cierta correlación con los ingresos. No es ideal, pero es mejor que antes”.
Rentabilidad y oportunidades: mejor clima para invertir
Respecto a la rentabilidad de alquilar inmuebles, explicó: “Con una inflación del 200%, cobrar lo mismo todo el año te mata. Hoy la posibilidad de ajustar cada cuatro meses mejora la rentabilidad y alienta la inversión”. Además, aclaró que “aunque la oferta no creció de golpe, la estabilidad puede hacer que más gente saque su dinero del colchón y lo ponga en ladrillos”.
Cocheras y locales: activos firmes en la ciudad
Crigna también analizó el mercado de cocheras, que en San Nicolás se mantiene con ocupación plena: “Siempre están alquiladas. Hay mucha demanda y poca oferta. Es una inversión que, aunque no da una renta alta, es segura”.
Respecto a los locales comerciales, indicó: “En el centro no hay locales vacíos. Los valores están firmes y la renta es buena. No sé si eso habla de una mejora económica, pero sí muestra estabilidad”.
Mirada a futuro: “Veo el presente y soy optimista”
Sobre el cierre, Crigna dejó una reflexión sin entrar en política: “Si hoy el dólar está estable, los bancos dan crédito y la gente se anima a tomarlo, eso ya es un buen dato. No sé si volveremos al pasado, pero si la foto de hoy se sostiene, soy optimista. El ladrillo sigue siendo refugio y el albañil, como decía Mariano, va a estar siempre”.
