El consultor inmobiliario analizó en San Nicolás Debate el estado del mercado en mayo de 2026: más consultas, créditos hipotecarios que empujan las compraventas, alquileres que buscan un equilibrio difícil y locales comerciales que resisten mejor de lo que parece. Una radiografía del sector en un momento bisagra.
En una nueva entrega de la temporada 32 de San Nicolás Debate, producido por la Federación de Comercio e Industria de San Nicolás y conducido por Baltasar Schubert, el consultor inmobiliario Germán Crigna —con tres décadas de trayectoria en el sector— ofreció una lectura detallada del mercado de bienes raíces en San Nicolás. Desde la dinámica de compraventa hasta el mercado de alquileres y los locales comerciales, Crigna trazó un panorama que mezcla señales de recuperación incipiente con la prudencia de quien ha visto muchos ciclos pasar.
Compraventa: más consultas y el crédito como motor
La primera conclusión de Crigna fue cautelosamente optimista: el mercado de compraventa está algo mejor que en 2024, aunque lejos de donde el sector quisiera estar. «Hay más consultas, hablo con muchos colegas y van haciendo cosas», señaló. Y atribuyó ese movimiento a un factor concreto: la recuperación del crédito hipotecario, que arrancó con fuerza a fines de 2024, bajó un poco durante 2025 y ahora parece retomar impulso.
En ese contexto, el Banco Nación emerge como el jugador más competitivo del mercado. Sus líneas hipotecarias ofrecen tasas del 6% para quienes cobran el sueldo en esa entidad y del 12% para el resto, a las que se suma el ajuste por UVA —la Unidad de Valor Adquisitivo— que acompaña la evolución de la inflación y mantiene la cuota alineada con la realidad económica. «El crédito hipotecario es fundamental. Los bancos se animan a prestar cuando hay cierta estabilidad», explicó Crigna, señalando que la previsibilidad macroeconómica es condición necesaria para que el mercado se reactive de verdad.
Los precios en dólares: tocaron el piso y volvieron
Una de las afirmaciones más impactantes de la entrevista llegó cuando Crigna describió lo que ocurrió con los precios de las propiedades en los últimos años. Con tres décadas en el rubro, afirmó haber visto algo que nunca había presenciado antes: «Las propiedades bajaron hasta un 30% en dólares. En 30 años de trabajo, nunca había pasado.» Ese piso quedó atrás: los valores comenzaron a recuperarse y hoy no hay señales de nuevas bajas en dólares.
Hizo también una distinción que cualquier comprador debería tener en cuenta: el precio de publicación de una propiedad no es el precio de cierre. La negociación siempre implica un ajuste a la baja respecto del valor publicado, pero eso es parte natural del proceso, no un indicador de caída del mercado. «Francamente no veo que estén bajando y menos en dólares, hoy no», fue su conclusión.
Alquileres: buscando el equilibrio perdido
El mercado de alquileres fue otro de los ejes del diálogo. Crigna recordó el contexto distorsionado que generó la ley anterior, cuando con una inflación del 200% anual las actualizaciones eran anuales. El resultado era absurdo para ambas partes: los primeros meses el propietario recibía un valor razonable pero el inquilino pagaba de más; los últimos meses el inquilino pagaba poco pero el propietario había perdido hasta el 200% de rentabilidad en términos reales. «No tenía mucho sentido», resumió.
Con la reforma vigente, los contratos tienen plazo mínimo de 24 meses y las actualizaciones son libres. La práctica generalizada en San Nicolás y en la provincia es actualizar cada tres o cuatro meses, usando el Índice de Contratos de Locación o el IPC. Ese esquema, según Crigna, restableció un equilibrio que antes no existía, aunque reconoció que para el inquilino la situación sigue siendo difícil: los salarios no alcanzan y llegar al alquiler cuesta. «Es algo sensible porque estamos hablando del derecho a la vivienda», señaló, dejando en claro que el equilibrio no puede resolverse a costa de uno solo de los lados de la ecuación.
Para quienes están en el dilema entre seguir alquilando o animarse al crédito hipotecario, Crigna ofreció una perspectiva que invita a la acción: una pareja con ingresos combinados suficientes debería evaluar seriamente el salto. «Quien puede acceder a un crédito y está pagando un alquiler, empieza a trabajar de otra manera el ánimo. Es lo que están buscando todos», dijo. El obstáculo principal sigue siendo la exigencia bancaria de acreditar ingresos acordes a la cuota.
Locales comerciales: la ciudad se expandió pero el centro no cedió
Sobre el mercado de locales comerciales, Crigna aportó una lectura que cuestiona la percepción de saturación. Si bien San Nicolás amplió significativamente su zona comercial hacia el sur, el norte y el oeste en los últimos años, eso no impactó en los valores del microcentro, que mantienen su demanda y sus precios. «Los locales que están en un valor lógico se alquilan. La demanda en el centro sigue siendo real», afirmó.
Donde sí puede existir algo de competencia entre zonas es en los anillos más alejados del microcentro, donde el comerciante elige en función del tipo de negocio y la zona de influencia que necesita. Pero eso es una dinámica normal de mercado, no un síntoma de crisis. Y sobre la existencia de locales desocupados, Crigna fue relativizador: «Históricamente nunca hubo una ocupación plena. Siempre hay algo vacío; es algo lógico. Estábamos acostumbrados a algo que no era la norma.»
Qué hace falta para que el sector despegue de verdad
Al cierre, Schubert le preguntó por las condiciones que harían que el mercado inmobiliario pasara de la recuperación moderada al dinamismo pleno. La respuesta de Crigna fue sencilla pero contundente: no hace falta un boom, hace falta estabilidad y previsibilidad. «Lo principal no es que haya un pico, sino que haya una tendencia a la previsibilidad», dijo. Cuando la situación económica es aceptable y el horizonte es relativamente predecible, los bancos prestan, las familias se animan y el mercado se mueve.
Mencionó también el rol del campo como traccionador indirecto: cuando el sector agropecuario anda bien, genera actividad en la industria y el comercio, y eso se derrama en el mercado inmobiliario. Recordó el boom de soja de mediados de los 2000 como ejemplo de ese efecto. Hoy el agro está más o menos, pero cuando se reactive, su impacto en el resto de la economía local será visible también en el ladrillo.
